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市場情報 - 平板、小筆電 Elop 上班族投資理財 2 2013-07-29 01:36 PM

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未讀 2012-05-11, 12:53 AM   #1
Linda
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文章: 451
預設 不動產交易 實價登錄 制度


不動產交易 實價登錄 制度


實價登錄三法:

參考平均地權條例第47條第二項、地政士法第26條之1第一項、不動產經紀業管理條例第24條之1第一、二項。


實施日期:民國101年8月1日實施。(買賣移轉7月31日後需登錄)

登錄單位:地政單位


登錄內容和範圍
範圍 (1)一般買賣案件 (2)法院拍賣案件 (3)政府標售案件 (4)仲介租賃案件
內容 (1)案件位址 (3)案件總價 (3)案件相關資訊


登錄義務人、登錄期限、罰則
1. 代書登錄 :仲介公司成交或代書成交
2. 買方登錄 :屋主自行買賣成交
3. 仲介登錄 :委任仲介出租成交
4. 代銷業 :預售屋有代銷契約者

名稱:  wog8kbEKxcRbaezz3wjlfg.jpg
檢視次數: 428
檔案大小:  18.5 KB


備註

代銷業契約結束後登錄,建商自行銷售完銷第一次登記才登錄(換約無須登錄)

1. 未登錄、登錄不實 : 罰緩。
2. 登錄價格不合理 : 約談了解理由。
3. 登錄資訊會經過篩選整理,再以區段化、去識別化提供查詢,若有超高成交價,可能為有心人士炒作房價,將不提供極端個案查詢。



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未讀 2012-07-29, 07:14 PM   #2
Trump
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註冊日期: 2009-08-03
文章: 603
預設 不動產交易 實價登錄 制度

 不動產交易實價登錄制度


十月起 可查詢不動產買賣資訊

2012-07-29 中國時報 管婺媛/台北報導


 不動產交易實價登錄制度將在八月一日正式上路,內政部表示,預估今年十月後民眾就可查詢相關成交案件資訊;若單一區段案件少,將研擬擴大區段化,達到去識別化目的,保障買方隱私。

 至於外界擔憂實價登錄實施後,政府將針對房地產交易採實價課稅,內政部長李鴻源表示,不動產實價登錄制度有助不動產成交市場資訊透明化;但僅實價登錄,並非課稅,內政部目前沒有課稅相關規劃,希望外界不要過度反應。

 攸關全國不動產成交案件實價登錄的「地政三法」,即《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》及《平均地權條例》修法,去年底三讀過關,經行政院核定自今年八月一日實施。

 從今年八月一日起,不動產成交案件的買方、地政士及不動產經紀業者,必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止卅日內,向主管機關申報登錄。申報人若逾期未申報,地政士、經紀業或未依限改正的買方處三萬至十五萬元罰鍰。


 地政司副司長王靚琇表示,因登錄資訊有一個月申報登錄期,經篩選、區段化及去識別化處理,十月後可查詢相關成交資訊。王靚琇指出,制度上路初期可供查詢資料數量尚待累積,若單一區段成交登錄案件少,將研擬擴大門牌號碼區段,由每五十號增為每一百號,達到區段化、去識別化目的,保障不動產成交案件權利人隱私。

 至於日前傳出地政士因增加登錄服務而醞釀哄抬服務費一事,王靚琇則說,實價登錄是地政士的法定義務,地政士因實價登錄作業而勞務增加,原則上服務費收費應回歸市場機制;地政司已與業界溝通,勿趁機哄抬服務費或聯合漲價,若服務費有增加,應告知消費者。


   


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未讀 2012-07-30, 09:05 AM   #3
Trump
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註冊日期: 2009-08-03
文章: 603
預設

〈實價登錄〉學者:助漲助跌房價 買賣成交趨於「一口價」


實價登錄8月1日上路,市場預期在政策上路前將有一波「逃命買氣」,實際情形如何待後續統計的數據出現就能見分曉,而實價登錄後如何影響房價,學者及房仲大多認為,將呈現助漲助跌現象,以及議價空間縮小,買賣雙方成交將變「一口價」。

政大地政系教授張金鶚指出,實價登錄將產生助漲助跌的效果,比方某區域價格在下滑,就會產生連鎖效應,上漲的區域也是如此,也因此張金鶚建議,由於下半年房市並不樂觀,民眾想買房或許可以再等一等,因為房價出現修正後,還有實價登錄來助跌,房價下探的機率就更高,民眾或許有機會撿到便宜。


好地段將出現競價 賣方追價意願較高

市場預估,好地段將因實價登錄出現競價的現象,比方帝寶A戶一坪賣230萬元,B戶可能出現追價現象賣到240萬元;相較物件多、較冷門的地段,反而會因量多影響價格,比方10戶房子出售,因數量略多,買方就容易要求議價空間加大;倘若戶數去化只剩下3間,自然而然追價意願較高。

而如果房價真的被攤在陽光下,意味未來買賣雙方交易前心中有個底,議價空間也將縮小,台北市不動產代銷工會理事長王明成日前指出,重要的不是「實價」,而是「價實」,認為實價登錄後,市場上哄抬價格的情況會大幅減少,但房價並不會下跌,只是市場開價會更貼近市場。


預售屋行情價先曝光 先建後售成趨勢

不過建商恐怕也不是沒有因應之道,市場人士指出,實價登錄衝擊最大的是預售市場,因為行情價曝光,價格怎麼開都開不好,因此未來預售案可能都改成先建後售的成屋市場,或是等房屋交屋之後才做登錄,

而對於有人擔心是否出現登錄造假狀況,張金鶚認為,機會不大,主要是因為登錄是由代書承作,由於代書手續費用低約1萬-1萬5左右,但罰款最高要15萬元,對代書來說造假應該是划不來的,也相信政府有機制可以揪出執意造假的人,若房價異於市場行情,政府就該主動列入觀察。


實價登錄和移轉登記同步才有公信力

玄奘大學財務金融系副教授花敬群則表示,實價登錄上路後,民眾可以輕易地查詢到區域房價資訊,較不容易受到被仲介、代銷業者牽制;但他也認為,實價登錄應該和移轉登記同步辦理才有公信力。


   


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未讀 2012-10-13, 04:25 PM   #4
Trump
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文章: 603
預設

唬不住了?真實房價 下周揭密


2012/10/13【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】


見真章的時刻來了!實價登錄上路兩個多月,內政部預計下周二(16日)揭露首批實價登錄資訊,台北市中心是否真的連中古屋動輒一坪都要8、90萬元?豪宅是否真有一坪2、300萬元行情?預售屋是不是「開價嚇死人,成交笑死人」,下周二見分曉。

目前資訊來看,內政部將公布的實際成交房價,低於市場認知行情的可能性相當大,而多數房仲、建商、學者都認為,如果兩者落差很大,實價登錄的「助漲助跌」效應將迅速發酵,為房市投下震撼彈。

實價登錄自今年8月1日實施後,累計至本周四(10月11日)為止,全台房屋買賣共7.3萬件,已按規定登錄交易價格的有5.9萬件,申報率達80%;另外,預售屋方面則已有77件登錄價格,包括北市2件,新北市7件及新竹市68件。

在初步查核相關登錄資料真實性之後,內政部地政司預計本月16日先將8月份所有交易資料公布在「不動產交易實價查詢服務網」,民眾在輸入路名後,即可查出鄰近地區,甚至要買的同一棟社區的真實交易行情。


預售屋行情 不再是賣方的秘密

儘管目前已有很多管道可查到房價,但真實性如何,許多人持疑,特別是預售屋,民眾對業者公布的行情大多半信半疑;知名豪宅勤美璞真日前「一坪成交300萬元」在市場傳得沸沸揚揚,最後即証實只是開價,根本沒有成交。

永慶房屋協理黃增福分析,從目前資訊來看,官方版房價與市場認知行情持平或低於認知行情的可能性較高。

以台北市地政局日前提前揭露的部分實買登錄物件資訊為例,交易單價主要落在每坪40~60萬元之間,占近5成,成交總價則以1000萬元至1500萬元居多。這和市場認知的「北市連一間公寓也要1、2000萬元」,便有不小落差。


信義豪宅 每坪曾遭「灌水」50萬

北市地政局上次還同時公布了一戶位於信義區松勇路的最貴豪宅:含車位總價2.38億元、每坪約130萬元。根據謄本,松勇路近來包括「冠德領袖」、「台北信義」等豪宅都有成交,依地政局所公布資料,推算最貴住宅指的應是「台北信義」。

但台北信義早在預售時就喊到每坪150~180萬元,去年更有仲介宣稱成交到一坪200萬元,屋主開價也至少230萬元起跳;但依地政局公布含車位的成交行情每坪只有130萬元,推算回不含車位價格也大約只在150萬元上下,落差實在很大。


「代銷恐怕會死得很難看」

除豪宅外,不少代銷業者坦言,面對內政部將公布官方版預售行情,現在高度「忐忑不安」。根據地政司規劃,預售屋採單獨公布,和成屋分開,由於推案不多,分布零散,單獨公布後,即便不說案名,民眾問一下也會知道哪一個推案。

預售屋開價和成交價本來就有不小落差,業者擔心,如果第一波登錄的推案,成交價殺得很低,那麼正在周邊銷售房子的代銷恐怕會「死得很難看」。因為,除非降價,否則根本賣不掉,但代銷業承銷建案和建商都簽有最低售價,要不要降價得看建商臉色,如果建商不肯,很可能血本無歸。


   


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未讀 2012-10-15, 01:22 PM   #5
Trump
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文章: 603
預設 實價揭露 房市終見陽光

實價揭露 房市終見陽光


作者 張金鶚

實價登錄制度在去年底選舉壓力下,立法院終於三讀通過,本月十六日將正式公開揭露,開放供民眾查詢。在當前房價高漲、房市混沌不明,民眾焦慮抱怨買不起房屋之際,實價揭露將讓「國王的新衣」現形,同時看到「退潮之後誰在裸泳」,此對房市產生極大衝擊,值得社會重視與全力支持。

 最近房市明顯萎縮,雖然大家關心的房價仍未明顯下跌,但已傳出有些地區(如新北市新莊重劃區)投資客降價拋售潮。然而,由於政府不像交易量般,未能完整正確掌握房價資訊,因此房價始終無法見到陽光,即便當前房價已開始下跌,仍可炒作哄抬、混淆視聽,結果資訊不透明、不對稱,形成購屋者輸家,業者贏家,非常不公平。

 實價登錄在此房市衰退反轉之際公布,勢必引發部分業者與投資客的不滿反彈,將可能對此制度發出不信任與要求廢止的呼聲(如同當前奢侈稅一般);一般民眾亦可能因為對所查詢資料未盡滿意,在此時刻也加入批判政策行列。如此一來,在各界質疑與壓力下,若政府未能堅強支持這項重要且基礎的政策,有可能導致實價登錄制度的崩解,或僅流於形式,而無法確實發揮提供市場與民眾正確價格資訊的預期功能。

 另外大家最關心政府實價揭露,是否反會被有心人哄抬房價,造成反效果。如果深入了解實價登錄制度,可知道申報不實除可連續從三萬至十五萬逐步提高裁罰外,亦有可能觸及刑法陷公務員登載不實罪之刑責,故即使負責主要申報業務的地政士業者及不動產經紀業無意不實申報,但若部分建築開發商或投資客未能提供確實成交價供申報人申報,即可能有上述刑責,不可不慎。

 更重要的是每年有幾十萬筆(每個行政區少則百筆,多則千筆)個案交易,即便有少數個案被有心人蓄意炒作(未被發現罰款),民眾還是可從大多數正常申報個案比較,獲得正確房價交易資訊。更何況,少數哄抬個案,政府也可將透過統計與查核模型,列入異常個案,不予公布。只要政府落實執行此制度,實價揭露應可被全民信任並利用。

 當然實價登錄制度剛開始上路,仍有許多不足之處,急待改進。


 首先,查核制度要嚴格落實。據了解基層人員忙於徵收市價補償查估、公告土地現值重新規定地價等作業,皆將排擠大規模從嚴抽查之力道。對此,雖主管機關曾研擬五年二.四億元的不動產實價登錄相關實施計畫,爭取經費委外查核,但核定經費僅剩一成多,減縮甚多,每年七、八百萬元預算,只能補助每個地政事務所一台電腦,如此執行與查核令人憂慮。

 其次,揭露制度要更及時完整。目前揭露資訊缺乏統計與查核模型檢驗,透過人工經驗檢核缺乏時效;同時揭露內容只有區段化個案房價,缺乏完整的統計分析與行政小區的房價指數公布,如此揭露,民眾參考仍有落差不足。

 第三,目前立法規定預售屋登錄時間限制過於寬鬆建設公司交易案件無須登錄,造成實價登錄的缺口,此應盡速修法補強。


 近幾年由於長期低利環境加上游資充沛,市場炒作行情不斷,部分媒體也「比高不比低」的渲染,將原本應是安身立命棲身之所的住房過度商品化,淪為囤積居奇的投機工具。實價登錄施行後減少資訊不對稱,降低炒作套利的利基,讓投資客逐漸退場,才能讓房市回歸基本面。

 最後,要提醒實價登錄到揭露只是健全房市的第一步,大家更關心何時透過實價登錄到實價(交易與持有)課稅,政府應及早規劃討論。當務之急,除大力支持健全實價登錄制度外,同時應思考接下來公告現值與公告地價的調高接近市價之際,如何調整降低一戶自用住宅與調高二戶以上非自用住宅的累進稅率,如此透過實價登錄達到逐步漸進的稅制改革最終目標。

張金鶚 (作者為政治大學地政系特聘教授)



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未讀 2012-10-16, 06:04 PM   #6
buffet
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文章: 1,500
預設 房市實價大現形!北高成交最高價與開價相差16%

房市實價大現形!北高成交最高價與開價相差16%

鉅亨網記者葉家瑋 台北  2012-10-16


不動產交易實價登錄資訊今天上線,根據資料顯示,台北市最高交易價格案件,為信義區松勇路的「冠德領袖」,含車位每坪130萬元,相較開價每坪200萬元,價差達35萬元;高雄市最高物件成交價格則是「美術之星」,先前部分屋主開出每坪42萬元,但實際成交價格僅35.71萬元,差了近7萬元,兩筆物件開價與成交價的價差約在16%左右。


根據目前可供查詢的資料顯示,台北市交易最高總價為信義區松勇路「冠德領袖」,總價2.38億元,未含車位每坪165萬元,含車位每坪130萬元,相較周邊開價每坪200萬元,價差達35萬元,差距約17%。


高雄地區以總價4500萬元的豪宅居交易總價之冠,據了解,該物件為「美術之星」,有屋主開價每坪42萬元,相較登錄價格35.71萬元,差了近7萬元,差距約16%;台中地區則以七期豪宅區,總成交價8750萬元、含車位每坪達52萬元,市場推測物件為「聯聚方庭」,2011年成屋每坪開價50萬-60萬元,扣除車位每坪約57萬元,因此 還算符合市場行情。


至於台北市精華地段大安區,每坪單價124.76萬元,買方是「雙拼」一次買2戶,一個是9700萬元,一個是7150萬元,換算下來每坪124.76萬元,該建案屋齡有10年,當初每坪開價50-60萬元。

而同樣位於大安區,有敦化南路上一戶大樓住宅,不含車位每坪交易僅103萬元,也遠低於市場普遍預估當地住宅至少130萬元起跳的行情,價差達20%。


實價登錄交易資訊首日提供查詢,但卻頻頻出現當機,使得資料查詢困難重重,內政部地政司表示,將加大頻寬因應龐大的瀏覽人次,但至今今天下午網站依舊出現當機情況,引來民眾與網友抱怨連連。

內政部地政司表示,網站在今天上午瀏覽人次衝破萬人,下午由於瀏覽人數過多,網站持續出現當機,由於系統主機在中部,已經請相關人員向電信廠商了解狀況,而原先預定頻寬由24MB增加至45MB,現在緊急決定提升至100MB來解決當機情況。



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未讀 2012-10-16, 06:17 PM   #7
Trump
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文章: 603
預設

《租屋規劃》實價登錄上路,仲介租案嚇跌57%

2012/08/14 記者 徐伯豫 報導


實價登錄八月上路,對租屋市場衝擊不小!住商不動產企劃研究室統計今年五到八月上旬(8/1-10號)租案委託量,發現實價登錄後,租案委託明顯萎縮,與七月相較,萎縮五成二,其中,台北市更有六成六的降幅;而和五月上旬相比,整體委租案更大縮五成七,其中又以雙北市與台中市萎縮幅度最高,幅度超過六成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,不少屋主擔心透過房仲成交的租案需要實價登錄,將會讓租金收入全曝光,擔心得要課稅之下,因此出租如果不「自己來」,就會採取觀望,也讓租案委託大幅下滑。


【北市少得兇,台中穩定縮】

綜觀近幾個月各區域租案量,可以發現各區萎縮幅度都不小,其中台北市在七月前都穩定成長,但到八月上旬卻大幅萎縮,委租瞬凍明顯,徐佳馨分析,台北市不少包租公耳聞透過仲介成交的租案都得上網登錄,在擔心房租曝光得課稅的預期心理影響下,改以自租方式規避,也讓委租案大縮。

徐佳馨表示,相較於北市包租公的逃命潮,台中包租公似乎早有準備,在五月後委租量逐月減少,八月上旬委租量雖達近幾個月的谷底,但打底後有可能是最先回升的都會。


【住宅影響大,商用衝擊小】

除了區域差異外,在產品類型上,也發現住宅產品受影響程度大於辦公室與店面產品,中低租金產品的衝擊也高於高租金產品;徐佳馨表示,高租金住宅、辦公室與店面的租客多是公司戶或是需報帳的族群,原本就有報稅需求,房東開立證明已久,因此影響不大;反而是手上戶數不多的中小型包租公受影響程度較大。

綜觀後勢,徐佳馨認為,雖然透過房仲成交的租案得登錄,許多屋主仍會擔心,不過房仲提供了不少房東方便,讓房東不至於為了租屋而疲於奔命,雖然短時間內可能受到影響,但長線來說應該也會逐漸回歸正常。



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未讀 2012-11-05, 03:49 PM   #8
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實價逼降價 新北8.6折求售
投資客避稅 全國平均降一成


2012年11月05日【吳苡辰╱台北報導】


10月中旬實價揭露後,房市正式轉入買方市場,屋主降低開價已成趨勢。房仲業統計「降價專區」的物件日益增加,台北市量增8.3%、新北量增10.2%,而且降價幅度都高出全國平均的10.9%降幅,新北降價幅度高達13.2%,亦即半個月內屋主開價就打了8.6折。

住商不動產統計全台10月16~29日網路降價專區待售屋,全國較9月同期量增8.1%,平均開價降10.9%;雙北市分別量增8.3%與10.2%、平均開價則降12.1%與13.2%,皆高過全國平均數。


房價低中南部不急

雙北市降幅達3成以上待售屋的佔比,各達3.2%與5.1%,台中為0.4%、高雄更低到僅0.1%。

住商不動產業務副總經理劉明哲分析,中南部不似雙北市房市炒風盛,開價過高的狀況本來就較少,且中南部房價低,屋主較無急售壓力


中山區套房砍半價

分析雙北市降價專區量大的行政區,台北市以信義、中山、大安區為前3名,新北市則為新莊、林口、板橋區,劉明哲說:「這些多半房價高、投資客多,供給量大、實價與市價認知落差大,屋主較願降開價求售。」

查詢售屋網站「樂屋網」降價專區,已有屋主砍了近半價求售,如套房量大的中山區,長安東路一段套房從1150萬元下殺至588萬元,降幅48.9%;另板橋區「新巨蛋」與新莊區「鄉林淳風」也分別打7.5折與8.4折求售,售價已下殺至2950萬元與1900萬元。

東森房屋執行副總經理吳駿杰說,奢侈稅後購屋族想殺價,屋主仍想賣高,價開更高、預留殺價空間,但實價揭露後正式步入買方市場,「開價過高,購屋人連看都不想看。」

台灣房屋新莊幸福店店長徐嘉瑋表示,新莊副都心等重劃區量大、投資客多,且近來貸款趨嚴,投資客多有2屋以上,交屋實際貸款成數至少較購屋時預估成數少1成,交屋後須繳稅費、轉賣卡到奢侈稅,有不少屋主主動降2成開價,想趕在交屋前脫手,部分甚至「成本價也賣」。


沒有不跌的房價」

26歲的Bonita認為,未來會有更多屋主降開價,到時不僅選擇更多,也更有機會買便宜,因此她會再多等3~4個月。

玄奘大學財務金融學系副教授花敬群說,開價與成交價有連帶關係,幅度或許不同,但開價降、成交價也會跟著降,2002年房市衰退時台中市房價較1993年跌5成,台北市也跌3成,從歷史經驗更確認「沒有不跌的房價」。



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實價登錄第二波 房價將鬆動?

2012/11/12 編輯中心/綜合報導


實價登錄即將在16日公布第2批資料,是否再對房市造成衝擊,學者分析,在房市轉為買方市場後,預估大台北的房價很快就會下修,預計明年至少跌2到3成。


據房仲業者觀察,現在有些屋主願意在價格上作讓步,主動降低開價。實價登錄上路後,房市由賣方市場轉為買方市場


政大地政系教授張金鶚在接受媒體採訪時就表示,在房市轉為買方市場後,預估大台北的房價很快就會下修,預計明年至少跌2到3成。

學者專家也觀察,第2波實價登錄的資訊公布之後,可參考的數據越來越多,民眾更可掌握行情,消費者可能依著實價登錄的資料尋找更便宜的房子「比低」的情形將更明顯。

第1波資料公布後,已經有屋主自動降低開價,現在16日即將公布第2波的資訊,之後是否出現「有感」的新成交行情,大家都在等著看。


捷運共構宅往往被認為是票房保證,只要標案一出,即便價格不斐也被搶購一空。松江南京站的共構宅新東京,就以平均每坪80萬的價格,全數標出。但在實價登錄上路後,捷運宅的標售案竟也出現流標!

日前南勢角站的共構宅「南方之星」,就出現了40%的流標率,木柵的「信義18號」甚至將近5成流標,都讓市場跌破眼鏡,就有專家分析,除了物件的本身的條件影響銷售之外,若非價格相當吸引人,民眾也不見得買單。



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實價登錄台港日大不同 香港最赤裸

記者廖天雄/綜合報導


許多國家都有實價查詢的平台,日本、香港、德國、法國等,其中香港的資訊最透明,想要知道的資訊都可以查到,業者直言:「台灣的實價登錄就好像穿著薄紗


日本實價登錄會告訴民眾最近的車站以及距離,還會告訴民眾基地的形狀

香港的實價登錄,與台灣最大的不同在於,資料的透明度,香港實價登錄的資訊可謂赤裸,不管是地址、銀行貸款還是前任屋主轉手的價格,都可以查到,不過想要查詢物件,必須要付費,從39元到585元台幣不等。

而大量使用的用戶,也可以向政府申請定期的資訊,會由主管機關每日傳送交易資料給訂購戶,一個月的收費是15000港幣,約60000元台幣。另外也有每月傳送或是光碟資料可以選擇。


日本的實價登錄,為了保護個資,採用與台灣相似的查詢方法,但與台灣不同的是,日本的系統提供了最近車站的名稱與距離,只要輸入查詢的地點,就可知道,最近的車站為何、距離多遠,而這不是只有東京或大阪有的資訊,其他的縣市也有提供這樣的資訊。

另外日本的實價查詢,雖然沒有透露完整的訊息,但會告訴民眾基地的形狀,更好推測交易的地點在哪。這是台灣的實價查詢系統可以借鏡的地方。


台灣今年10月16號才開始的實價登錄查詢系統,在各國已經行之有年,各國發展至今的優點,台灣的實價登錄應當要借鏡、改善,讓民眾有更好的查詢平台。



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